Земельная ипотека: как получить и зарегистрировать

Пожалуй, не так много россиян знает о существовании такого банковского продукта, как земельная ипотека. И в этом нет ничего удивительного – подобных программ по-прежнему очень мало, получить кредит на землю очень сложно, да и спросом земельная ипотека пока пользуется не слишком. В данной статье мы рассмотрим, что собой представляет земельная ипотека, в чем состоит ее особенность, и какие трудности могут ожидать заемщиков при регистрации договора ипотеки на землю.

Ипотека на землю: проценты выше, возможности уже

Земельная ипотека действует в России уже более 5 лет: она была введена в рамках реализации программы по малоэтажному строительству. Особенность ипотечных кредитов на земельные участки, в отличие от других аналогичных кредитных продуктов, заключается в том, что залогом выступает приобретаемый в собственность участок, и никаких других залогов не требуется.

Впрочем, несмотря на то, что сегодня практически каждый крупный банк имеет в активе программы ипотечного кредитования земельных участков, выдают такие кредиты они не так охотно. Все дело в том, что земельный рынок в России по-прежнему не развит, и земля выступает менее ликвидным продуктом по сравнению с недвижимостью. К тому же регистрация ипотеки на землю имеет больше тонкостей, и нередко регистрационная палата выносит отказ на самом последнем этапе сделки.

С учетом рисков банки предлагают менее привлекательные условия кредитования земельных участков. Так, процентная ставка на кредиты выше в среднем на 1-2%, по сравнению с недвижимостью. Сроки редко превышают 15 лет, а первоначальный взнос составляет не менее 20% от суммы сделки. Но и это еще не все. Самая большая трудность – это поиск земельного участка, который удовлетворил бы требования банка, регистрационной палаты и запросы самого заемщика.     

Как выбрать участок под ипотеку

В большинстве случаев банки выдают ипотечные кредиты на землю для строительства жилого дома. Поэтому земельный участок должен относиться категории ИЖС или находиться на территории поселений. Кроме того, земельный участок в обязательном порядке должен:

• Находиться в собственности у продавца. То есть на него должно быть оформлено право собственности, подтвержденное выпиской из ЕГРП;
• Иметь адрес и кадастровый план;
• На нем не должно быть никаких строений, в том числе официально зарегистрированных;
• Не должно быть обременений. Для подтверждения отсутствия обременений необходимо предоставить выписку из ЕГРП;
• К участку должно быть подведено электричество и газ.

Кроме того, повышаются шансы на получение ипотечного кредита, если:

• Земля находится в пределах населенного пункта, коттеджного или дачного поселка;
• Удаленность от Москвы (любого другого города) составляет не более 50 км;
• Есть доступ к центральному водоснабжению и канализации;
• К участку есть удобный подъезд;
• В районе развита социальная инфраструктура – есть школа, детский сад, магазин и пр.

В общем, чем больше факторов, повышающих стоимость и инвестиционную привлекательность земельного участка, тем выше шансы, что банк одобрит кредит и выступит участником сделки. Если ипотека предоставляется под строительство дома, плюсом будет наличие договора подряда на возведение здания. Стоит иметь в виду, что если кредит предназначен на строительство домовладения, банк будет следить и контролировать процесс стройки. При затягивании сроков банк может потребовать досрочного погашения кредита. Впрочем, все это подробно расписывается в договоре ипотеки и залога.   

Регистрация договора ипотеки на землю

Договор залога на земельный участок необходимо зарегистрировать в управлении ФРС. Для этого нужно оплатить государственную пошлину (500 рублей) и предоставить все необходимые документы, в том числе: сам кредитный договор, договор залога, составленный в четком соответствии закону “Об ипотеке”, выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности покупателя на землю. Регистрация ипотеки возможна только после того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи и право собственности нового владельца.

Наиболее распространенные причины отказа в регистрации ипотеки на землю – это ошибки при составлении договора залога. Таким образом, чтобы избежать отказа и не тратить время на доработку документа, необходимо сразу доверить это дело опытным юристам.

После того как кредит на земельный участок будет погашен, необходимо будет расторгнуть договор залога и зарегистрировать в ФРС снятие обременения с земельного участка. Некоторые банки предлагают ипотечные кредиты на земельные участки не только под жилое, но и коммерческое строительство. Правда, в этом случае требований к предмету залога еще больше, как со стороны банка, так и регистрационной палаты.